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Droits d'enregistrement

Les droits d'enregistrement sont un impôt prélevé au moment de l'enregistrement du transfert de propriété. Cet impôt s'ajoute au prix d'achat du bien. Pour une vente de gré à gré, leur montant varie selon les régions :

Région de Bruxelles-Capitale :

12,5% du montant de la vente.

Région flamande :

10% du montant de la vente. Il n'y a pas de frais sur les premiers 12.500 euros.

5% pour les habitations modestes (RC inférieur à 745 euros)

Région wallonne:

12,5% du montant de la vente

Pour une vente publique, l'ensemble des frais s'élève à environ 20% du montant de la transaction.
Pour un achat clé-sur-porte, l'acheteur paiera la TVA 21 % sur la valeur correspondant au bâtiment et des droits d'enregistrement sur celle du terrain.

Réduction fiscale lors d'un premier achat en Région de Bruxelles-Capitale

En région de Bruxelles-capitale vous avez, sous certaines conditions, droit à un abattement (= diminution de la base imposable du droit d'enregistrement).

En tant que personne physique et acquéreur de la totalité d'un immeuble en pleine propriété que vous destinez à votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'un abattement de 60.000 EUR.

Ce montant est augmenté à 75.000 EUR lorsque l'acquisition concerne un bien immeuble situé dans un espace de développement renforcé de logement et de la rénovation, tel que délimité dans le plan régional de développement. L'avantage fiscal est donc de 7.500 EUR ou 9.375 EUR selon la situation du bien immeuble.

  • L'acheteur doit être une personne physique. Les sociétés, associations ou autres personnes morales ne peuvent donc pas bénéficier de l'exemption.
  • Achat de la totalité en pleine propriété.
  • Le bien immeuble acheté doit être situé en Région de Bruxelles-capitale.
    En outre, il doit s'agir d'un bien affecté ou destiné à l'habitation
  • Les acquéreurs doivent établir, dans les 2 ans, leur résidence principale à l'endroit de l'immeuble acquis (c.-à-d., être inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers).
  • L'acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d'acquisition, la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation. Lorsque l'acquisition est faite par plusieurs personnes, chaque acquéreur doit remplir cette condition.
  • Les acquéreurs doivent maintenir leur résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une période ininterrompue d'au moins 5 ans depuis le moment de l'établissement de leur résidence principale dans le bien immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

Remarque : Lorsqu'un couple réalise l'acquisition, les conditions doivent être réalisées pour chacun d'eux.

Frais de notaire

Lors d'un achat, en plus des frais d'enregistrement il faut compter les frais de notaire

Les frais de dossier

Le notaire doit effectuer de nombreuses démarches dans le cadre d'une acquisition. Ces démarches entraînent diverses dépenses appelées "frais et débours". Ils englobent les frais de recherches urbanistiques, hypothécaires, fiscales... ainsi que les frais de transcription, de timbre, etc.

Les honoraires du notaire

Ceux-ci sont fixés par arrêté royal et n'ont plus été modifiés depuis 1980. Ils sont cependant indexés. Les honoraires dépendent du type d'acte à réaliser.

Adressez-vous à votre notaire pour savoir le montant de ces frais ou rendez-vous sur www.notaire.be pour plus de renseignements.

Faut-il acheter ou vendre d'abord ?

Généralement il vaut mieux d'abord acheter, car trouver sa maison/son appartement de rêve dure généralement plus longtemps que de la vendre. Mais avant toute chose demandez à votre agent immobilier de vous donner une estimation précise et bien réfléchie de votre maison/appartement.

MAIS : Pour avoir l'esprit tranquille, prévoyez un financement temporaire qui vous permettra de signer un contrat d'achat même si votre résidence n'est pas vendue.

Comment obtenir le juste prix pour mon bien immobilier ?

Un agent immobilier connaît la valeur des maisons/appartements ainsi que les demandes sur le marché et peut donc mieux que quiconque vous aider pour la réalisation de votre transaction immobilière. Vous pourrez ainsi et fixer, avec votre agent, un prix satisfaisant, tant pour vous que pour le futur acheteur. L'agent immobilier est aussi un fin négociateur qui connaît tous les secrets des promesses d'achat et des contre-propositions. Faites-en votre allié!

Que fait mon agent immobilier pour vendre mon bien ?

Que vous achetiez ou vendiez une maison, votre agent accomplit pour vous une multitude de tâches afin de conclure la transaction de façon professionnelle et harmonieuse.

Voici aussi quelques raisons pour lesquelles il peut vous être très précieux :

  • Il connaît le marché et donc le meilleur prix pour votre bien
  • Il analyse votre bien immobilier en profondeur et vous procure une estimation réfléchie et réaliste.
  • Il rassemble tous les documents utiles à la vente et constitue un dossier complet. Il prépare sa stratégie de vente.
  • Il élabore un marketing approprié et fera une publicité variée.
  • Sa publicité évoque une mise en marché sérieuse qui mettra l'acheteur dès le départ en confiance. Il sera joignable et flexible et ne ratera ainsi aucune opportunité. L'agent investit son temps régulièrement dans son travail, sans compter ses heures.
  • Il sélectionne les amateurs sérieux et fera en sorte qu'il n'y ait aucun risque qu'un étranger malhonnête visite la propriété.
  • Il fait la visite de votre maison de façon dynamique.
  • L'agent est formé pour répondre aux arguments habituels d'un acheteur et le rassurer.
  • Il connaît les desiderata des clients-acheteurs et pourra mieux faire ressortir les avantages du bien selon les besoins de chacun d'entre eux
  • L'agent reconnait par son expérience les véritables clients potentiels et n'hésitera pas à les rappeler pour les relancer.
  • Il entreprend les négociations avec les intéressés. Il maîtrise le négociation car il a l'habitude et ne se laissera pas mener par ses émotions.
  • Il obtiendra des confidences sur les besoins de son acheteur et sur sa capacité de payer.
  • Il obtient des promesses d'achat écrites et irrévocables.
  • Il coordonne tout le processus de vente et collabore étroitement avec le notaire.
  • Il vous accompagne lors de la signature du compromis de vente et veille à ce que toutes les conditions soient respectées.

Qu'est-ce que le PEB ?

Le certificat PEB (performance énergétique des bâtiments) est un «bulletin énergétique» d'un logement. Il est également d'application pour les bureaux de plus de 500m2. Il indique la classe énergétique du bien sur une échelle allant du A (très économe) au G (très énergivore). Il est établi sur base de plusieurs hypothèses de calcul comme par exemple un comportement standardisé de l'occupant et une année climatique moyenne.

  • Pourquoi un certificat PEB?

Le certificat PEB permet aux candidats acquéreurs ou candidats locataires de comparer du point de vue énergétique les différents biens qu'ils visitent sur une base de calcul commune pour l'estimation de la performance énergétique.

Le certificat PEB comporte également des recommandations pour améliorer le niveau de performance énergétique de l'habitation.

  • Qui doit établir le certificat PEB ?

Avant la mise sur le marché, le propriétaire qui met en location ou en vente son bien doit faire appel à un certificateur agréé. Lors de la visite obligatoire du bien, le certificateur fait le relevé des caractéristiques énergétiques, les encode ensuite dans un logiciel puis émet le certificat PEB.

  • Quelle est la durée de validité du certificat PEB ?

Le certificat PEB peut être réutilisé lors d'éventuelles transactions futures pendant 10 ans pour autant qu'aucune modification aux caractéristiques énergétiques n'ait été apportée. Par exemple si la chaudière est remplacée ou le vitrage changé le certificat PEB devra être mis à jour avant une future transaction.

  • Base légale

L'obligation d'établir un certificat PEB résulte de l'Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif au certificat PEB établi par un certificateur pour les habitations individuelles du 17 février 2011.

Qu'est-ce que le contrôle de l'installation électrique ?

  • Est-ce obligatoire d'effectuer un contrôle électrique?

Oui.

Depuis le 1er juillet 2008, pour toute vente d'une habitation, le vendeur devra faire effectuer une visite de contrôle de l'installation électrique à basse tension si :

    • L'unité d'habitation est équipée d'une ancienne installation électrique n'ayant subit aucune modification importante ou extension notable depuis le 1er octobre 1981.
    • L'unité d'habitation est équipée d'une installation ayant eu une modification ou extension, mais dont la partie datant d'avant le 1er octobre 1981 n'a pas fait l'objet d'une visite.
    • Cette loi s'applique donc, uniquement aux biens dits « résidentiels ».

Lors d'une vente, le vendeur est obligé de faire exécuter une visite de contrôle de l'installation électrique mais également de faire mentionner dans l'acte authentique, la date du procès-verbal de visite de contrôle.

  • Dois-je refaire mon installation électrique pour pouvoir vendre mon bien ?

Non.

Nous allons simplement vérifier la conformité des installations électriques avec le Règlement Général des Installations Electriques et en établir un constat.

Si l'installation ne répond pas aux normes, ceci n'influence en rien le processus de vente. Le futur propriétaire sera chargé d'effectuer les transformations nécessaires dans les 18 mois qui suivent la signature de l'acte de vente, et devra effectuer une revisite de contrôle.

  • Que se passe-t-il si l'installation électrique ne répond pas aux normes ?

Pour le vendeur du bien: Il doit simplement remettre à son notaire le rapport effectué par le contrôleur. Celui-ci donne une description de l'état de son installation électrique, qu'elle soit en règle ou pas.

Pour le nouvel acheteur du bien: L'acheteur devra communiquer par écrit son identité ainsi que la date de l'acte de vente à l'organisme agréé qui a effectué la visite.

Dans tous les cas, la vente ne peut être remise en cause, mais le nouvel acheteur devra commander une nouvelle visite de contrôle après avoir remis son installation aux normes, et ce dans un délai de 18 mois.

  • Pour qui sont les frais ?

Les frais sont habituellement pour le vendeur du bien. Si le contrôle est négatif, les frais liés aux transformations/régularisations seront à charge de l'acheteur, donc du nouveau propriétaire.

  • Quand dois-je effectuer mon contrôle électrique ?

La demande doit être faite suffisamment à l'avance pour que le contrôle puisse être effectué avant la date de signature de l'acte authentique. Depuis le 1er juillet 2008 toute vente d'un bien immeuble ne peut être effectuée sans fournir un rapport de contrôle des installations électriques non arrivé à échéance.

Généralement, nous vous conseillons de placer votre commande au plus tard à la signature du compromis de vente

  • Quel est le délai dont l'acheteur du bien dispose afin de corriger et/ou transformer l'installation électrique ?

L'acheteur (ou futur nouveau propriétaire) est dans l'obligation de corriger et/ou de transformer/régulariser l'installation électrique endéans les 18 mois à dater de l'acte de vente.

  • J'ai déjà un PV de contrôle conforme, combien de temps est-il valide ?

Tant qu'il n'y a pas de modifications à l'installation qui a été contrôlée, votre PV de contrôle reste valide pour une durée de 25 ans.